Comment nous calculons la rentabilité de votre LMNP

1. Rentabilité brute

C'est l'indicateur le plus simple — et le plus trompeur s'il est utilisé seul.

Rentabilité brute = (Loyer mensuel × 12) / Prix d'acquisition × 100

Exemple : studio à 150 000 €, loué 600 €/mois → (600 × 12) / 150 000 = 4,8 % brut.

2. Rentabilité nette de charges

On retranche les charges récurrentes (taxe foncière, assurance PNO, charges de copropriété non récupérables, entretien, CFE, frais de gestion).

Net = (Loyers annuels × (1 - vacance) - Charges) / Prix total × 100

Prix total = Prix d'acquisition + Travaux + Mobilier

3. Rentabilité nette-nette (après impôts)

On intègre la fiscalité selon le régime choisi (micro-BIC ou réel) et votre TMI. Pour le régime réel, on calcule les amortissements selon les règles fiscales :

• Bien immobilier : ~85 % du prix amortis sur 25 à 30 ans
• Mobilier : amorti sur 7 ans
• Travaux : amortis sur 10 ans
• Intérêts d'emprunt : déductibles à 100 % (régime réel)

Le résultat fiscal négatif (déficit) est reportable 10 ans en LMNP au réel.

4. Cash-flow mensuel

Cash-flow = Loyer net - Mensualité crédit - Charges mensuelles - Impôt mensualisé

C'est l'indicateur clé : un cash-flow positif signifie que votre bien s'autofinance et génère du revenu chaque mois.

Limites du simulateur

• Les résultats sont des estimations basées sur les règles fiscales LMNP 2026 (loi de finances 2026 votée fin 2025).
• Nous ne tenons pas compte des évolutions législatives futures (loi de finances 2027, etc.).
• Les amortissements appliqués sont des moyennes ; un expert-comptable peut affiner selon le bien.
• Le simulateur ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé.