Micro-BIC ou Réel LMNP : quel régime est le plus rentable ?
En LMNP, deux régimes fiscaux s'opposent. Le bon choix peut faire varier votre imposition de plusieurs milliers d'euros par an. Voici comment trancher.
Le régime micro-BIC en bref
Le micro-BIC est le régime par défaut. Il applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers (30 % depuis 2025 pour les meublés de tourisme non classés). Vous êtes imposé sur la moitié de vos revenus locatifs, sans aucune comptabilité.
- Simplicité : aucune comptabilité à tenir
- Idéal si vos charges réelles sont inférieures à 50 % des loyers
- Plafond de recettes : 77 700 €/an (barème 2026)
- Pas d'amortissement du bien possible
Le régime réel en bref
Le régime réel permet de déduire l'intégralité de vos charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, frais de gestion…) et surtout d'amortir le bien et le mobilier. Résultat fréquent : une imposition nulle ou quasi nulle pendant 10 à 15 ans.
- Amortissement du bien (~85 % du prix sur 25-30 ans)
- Toutes les charges réelles déductibles
- Déficits reportables 10 ans
- Comptabilité obligatoire (~400-700 €/an)
Tableau comparatif
| Critère | Micro-BIC | Réel |
|---|---|---|
| Seuil de recettes | 77 700 €/an | Aucun |
| Abattement / déduction | 50 % forfaitaire | Charges réelles + amortissements |
| Comptabilité | Aucune | Liasse fiscale 2031 |
| Travaux importants | Non déductibles | Déductibles |
| Crédit immobilier | Intérêts non déductibles | Intérêts déductibles |
| Idéal pour | Bien payé cash, peu de charges | Bien à crédit ou avec travaux |
Comment choisir en pratique ?
Règle simple : si vos charges réelles + amortissements dépassent 50 % de vos loyers (presque toujours le cas avec un crédit), le régime réel est plus rentable. Sinon, micro-BIC pour la simplicité.
Mais le calcul exact dépend de votre TMI, du montant emprunté, des travaux, de la taxe foncière… Notre simulateur compare automatiquement les deux régimes sur votre cas réel et vous indique celui qui maximise votre cash-flow net.
Tester votre cas en 2 minutes
Saisissez votre prix d'achat, vos loyers, vos charges et votre TMI. Le simulateur calcule votre rentabilité dans les deux régimes et recommande le plus avantageux.
Lancer la simulation LMNP